寫字樓市場需求面臨考驗，物流倉儲在疫情中扮演更為重要角色

此次疫情（新型冠狀病毒疫情）是意外的具有較強影響的獨立事件，仲量聯(lián)行認為，短期內(nèi)其會對商業(yè)地產(chǎn)市場趨勢有顯著影響，中長期而言，本次疫情若在合理時間內(nèi)得到全面控制并后續(xù)跟上有力政策及經(jīng)濟善后工作，將對華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)基本面影響甚微。

辦公樓市場：短期內(nèi)租賃活動或顯著減少，市場預期繼續(xù)下降

疫情得到全面控制前，租賃積極性將受沖擊。由于返工的延遲、安全衛(wèi)生的顧慮，實地看房、裝修等活動在短期內(nèi)將受到很大限制，地產(chǎn)決策將會推遲，新增租賃需求將十分有限。同時，部分租約即將到期的企業(yè)將不得不選擇續(xù)租，即將搬遷的企業(yè)也將面臨搬遷困難等問題，業(yè)主積極與租戶溝通，做好準備十分必要。

經(jīng)濟活動短期影響普遍企業(yè)，出口制造貿(mào)易類企業(yè)及線下教育培訓等類零售行業(yè)預計會受到影響。但華東區(qū)各大城市甲級辦公樓市場內(nèi)制造貿(mào)易類企業(yè)主要以國內(nèi)業(yè)務為主，世衛(wèi)組織（WHO）將此次疫情定義為“國際關注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”對市場的影響在目前情況看是有限的。同時，生物醫(yī)藥類企業(yè)近期健康發(fā)展，疫情繼續(xù)加速其成長周期，后續(xù)或刺激其相關辦公需求。

回顧2003年SARS時期，處于經(jīng)濟上升期且供應相對有限的上海辦公樓市場租金小幅下降持續(xù)了3個季度，并在之后快速回歸原本上升軌道。當下上海辦公樓市場租金表現(xiàn)原本處于下行期，目前情況判斷本次疫情期間將使租金短期下行壓力加大，緩和期或將推遲到來。

在疫情的極端情況下，移動辦公重要性顯現(xiàn)伴隨更多企業(yè)意識到未來辦公需要智能配套的思考，同時傳統(tǒng)辦公模式不會被替代。樓宇管理、健康管理和科技提升，將成為業(yè)主差異化競爭的一個主要指標。中小型企業(yè)由于經(jīng)濟活動受限短期內(nèi)承壓加劇，或影響總體租賃市場，特別是部分聯(lián)合辦公模式的風險性增高。

目前來看如WHO所說疫情有望在中國政府管理下在合理時間內(nèi)得到控制，后續(xù)相關支持政策如有望推出將大幅度幫助企業(yè)效率。而中美貿(mào)易階段性協(xié)議以及進一步深化科技發(fā)展及金融開放，仍將在中長期利好辦公樓市場。

零售物業(yè)市場：在疫情完全控制前影響較大；線上線下結合必要性凸顯

在疫情得到全面控制之前，實體零售受到較大負面影響。包括不建議去公共聚集場所、假期延長一周甚至更長等疫情控制措施導致 “春節(jié)黃金周”消費大幅小于預期，多個業(yè)主選擇縮短營業(yè)時間，取消各類營銷及演出活動，關閉餐飲、影院、健身及娛樂等密集型業(yè)態(tài)商戶的經(jīng)營。部分頭部零售業(yè)主開始主動減租，目前多數(shù)業(yè)主決定免除或減少1-2周的商戶租金。同時我們也預測一部分今年本來預計開業(yè)的項目會延遲開業(yè)。

而同時，我們看到線上渠道在這次疫情中有效助力緩和商家壓力。由于疫情期間大眾取消外出計劃，各類生鮮超市春節(jié)期間業(yè)績大幅增長，尤其是已打通線上線下銷售渠道的超市。其他零售或餐飲品牌為緩和實體零售中的損失，在春節(jié)期間也積極打通線上渠道開展外賣或外送服務，其中包括傳統(tǒng)并不提供此類服務的商家，如高端米其林餐飲品牌及部分服裝品牌。業(yè)主方亦積極為客戶拓展在線購物渠道，以杭州為例，不論是高端購物中心還是社區(qū)商業(yè)項目，均通過社交平臺等線上渠道為商戶引流，為客戶提供“云購物”的體驗。

在疫情得到全面控制后，我們預計消費者情緒將保持謹慎，因此租金企穩(wěn)將會存在一定的滯后性，但消費者累積的消費意愿終將逐步推動市場的回暖。

物流地產(chǎn)市場：長三角高標庫需求及租金影響有限；自動化及冷鏈運輸需求機遇顯現(xiàn)

基于疫情下線上渠道擴容、倉儲租金占企業(yè)支出比例相對有限、民生相關品類需求的不降反升三大因素，我們認為高標倉庫在疫情下更顯韌性。部分高標倉庫租金一定程度上將短線波動，中長期影響程度則非常低。以出口業(yè)務為主的租戶可能需要調(diào)整租賃策略。疫情影響導致的包括貨物囤積以及個別消費品類的短期震蕩，會影響一些企業(yè)的現(xiàn)金流及承租能力，中短期內(nèi)或反映在承租能力上。如果基本面不受影響，租賃將更快回到正軌。

鑒于近幾年零售總額增速的放緩以及2019年自建庫開始更直接影響租賃市場等方面的壓力，長三角物流市場總體需求在保持韌性的同時增速或有所放緩。但同時，我們看到消費者對于生鮮電商的需求爆發(fā)以及醫(yī)藥行業(yè)對于運輸安全性在疫情期間重要性的凸顯，我們認為接下來，冷鏈物流及相關科技賦能將為業(yè)主及投資者提供新的市場機遇。極端情況下物流市場參與者進一步意識到周轉效率的重要性，以及人員安全健康的防御，因此我們認為包括自動化在內(nèi)的一系列智能科技將提速中國高標倉庫的發(fā)展，創(chuàng)造更多投資機會。

我們?nèi)ツ甑椎恼{(diào)研顯示物流地產(chǎn)開發(fā)商及投資者都表示長三角等主要經(jīng)濟圈將是物流地產(chǎn)布局的首要選擇。同時，高標倉庫相比傳統(tǒng)倉儲具有空間利用率高、項目選址優(yōu)越和合規(guī)屬性強等特點，能有效提升企業(yè)供應鏈效率。目前中國高標倉僅占倉儲總量的5-10%，表明已有設施存在較大提升空間。